Propiedades sin escriturar: riesgos, obstáculos y obligaciones
Muchas veces la informalidad lleva a buscar caminos fáciles, diversos o “atados con alambre”. En el caso de la compra de un bien inmueble, cualquiera de esas alternativas conduce a un riesgo enorme: sin escritura no hay propiedad.
Para dar una definición técnica, decimos que una escritura es un documento público en el que se hace constar ante un escribano un determinado hecho que luego queda registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble. En palabras sencillas, la escritura consolida el dominio pleno sobre un bien de su titular tanto frente al Estado como ante cualquier otra persona.
En una encuesta llevada a cabo por Zunino exclusivamente entre propietarios de inmuebles se advierte un interés creciente por legalizar estas operaciones: prácticamente la totalidad de los participantes tiene su propiedad escriturada. Mientras que un 90,9% declaró tenerla a su nombre, un 7,7% adicional aseguró que está a nombre de un tercero. Esto implica que apenas el 1,4% de los inmuebles continúa “flojo de papeles”.
La escritura es lo que habilita a pedir un crédito hipotecario, poner una vivienda como bien de familia y tener derecho a recurrir a la justicia en caso de que un tercero intente tomar la propiedad. También es una pieza clave para que no exista fricción en el momento de una eventual venta y, por supuesto, es lo que permite heredar el bien sin inconvenientes.
Evitar los caminos alternativos
Los contratos privados y los poderes, por citar apenas dos ejemplos “alternativos” de documentación que podría probar la propiedad, no garantizan los derechos llegado un caso de conflicto.
¿Qué ocurre con el boleto de compraventa? Es un acuerdo legal entre las partes y se inscribe con el objetivo principal de dar a conocer a terceros la acción e incluso en los últimos tiempos y en diferentes jurisdicciones ya se lo considera como el documento principal en casos de de futuras unidades funcionales o complementarias respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesio?n en razo?n de su inexistencia actual. La compra en pozo, por ejemplo, que se masificó en los últimos años, entraría en esta lógica. Entre otras cosas, el boleto habilita el pedido de garantía para créditos hipotecarios de acuerdo a una disposición del Banco Central. Sin embargo, cuando la propiedad esté habitable o terminada, se deberá proceder con la escrituración.
¿Qué puede llevar a alguien a “eludir” la escrituración? En líneas generales, los obstáculos son dos: los altos costos que implica el hecho en sí y la “visibilidad” que adquiere el bien inmueble en términos impositivos. Un simple análisis de costo-beneficio nos permite entender que el riesgo al que se somete la propiedad es muchísimo más alto que las obligaciones que genera este acto.
El asesoramiento es clave: acudir a un escribano de confianza o a profesionales de la venta de inmuebles es el camino para asegurarse de que todo esté en regla y hasta para descubrir descuentos fiscales o facilidades específicas.
Una persona puede ser titular de una propiedad. Pero hasta tanto no tiene la escritura, no puede sentirse verdaderamente la dueña.
